1 设计目的
1．1 有效节省电能此系统采用电脑程序对全楼的设备进行监控，用以管理设备在不同时间内的用电量，使设备永远处于最佳运行状态，减少不必要浪费，达到节约用电的目的，采用此系统可节约电能15％~25％。
1．2 大量节省人力在不采用BAS的建筑中，对设备简单的操作、维护、保养都需要大量的人工完成；但采用此系统后，上述工作均由电脑根据程序自动完成，可以节省40％60％的人力。
1．3 延长设备使用寿命
设备在电脑的统一管理下始终处于最佳运行状态，及时报告设备的故障情况并处理；按照设备的运行状况打印维护、保养报告，避免超前或延误维护，相应延长设备使用寿命也等于节省了资金。
1．4 有效加强人员管理
在不采用楼宇自动化的建筑中，操作工人是否及时处理设备故障及维护保养，有关领导很难掌握。但楼宇自动化系统由电脑统一管理设备，计算机不会隐瞒、欺骗任何人，使有关领导及时掌握第一手资料，避免人员管理的各种问题。
1．5 保障建筑与人身的安全
此系统对各设备的运行进行监视，可使值班人员及时发现故障，消灭隐患，保障建筑与人身的安全。
2 空调系统的控制与管理
2．1 控制管理范围
空调系统包括设在底层的冷冻机和热交换站，设在裙房顶层、主塔楼及双塔楼顶层的冷却塔，在34层设冷冻站和换热站，在11层设冷、热水换热站以及整个建筑空调用冷热水循环系统，新风机组与空调机组多种排风机及各区域、各房间风机设备、变风量箱等末端设备。
2．2 主要功能
空调系统控制管理的主要目的是保证整个建筑的正常运行，使各部分的环境参数能够时时满足使用要求，同时节省运行能耗，便于对数以千计的各种空调设备进行维护、管理，保证较高的设备完好率。为达到此目的，控制管理系统主要包括：系统状态监测、计量、环境控制及设备管理的命令功能。
2．2．1 系统状态监测
对各主要房间及建筑区域(大堂、商场大厅)环境状态的监测，主要监测参数为空气温度，对个别重要和有代表意义的点，同时监测空气的相对湿度；
对各主要设备(冷冻机、水泵、空气处理设备、冷却塔等)的工作状态(开、关)及运行参数(空气温湿度、水温、电机电流、过滤器压降、水系统关键点的压力、某些主要回路的流量等)的监测；
上述各实测参数均通过计算机系统送至各分区的空调控制中心，在那里可以以各种方式显示、打印报表，并在计算机中长期储存，制作光盘拷贝存档。
2．2．2 冷热量计量
由于大厦将分为若干个物业管理集团且分别独立管理，因此需要对建筑物各部分空调运行能耗进行分别计量，以便管理及结算。主要计量的内容为：地下及34层两个冷冻站产冷量计量；蒸汽总进口、各主要分支的蒸汽量计量；经十一层控制站输送的冷量、热量计量；34层及53层控制站热量的计算。
通过上述计量系统可将酒店、写字楼、商场、会所各自使用的冷热量及各冷热源站输出的冷热量准确计量和统计。这些信息同时传至各分区的空调控制中心并进人数据库，与MIS中的结算系统相连。
对于出租的写字楼、会所，由于空调系统为统一的系统，因此在每个末端设置(初步建议为VAV的变风量末端)采用IC卡驱动控制器。即只有使用者插入计时的IC卡后，末端装置才开始工作。系统根据末端装置开启的时间自动从IC卡中收取空调费。
2．2．3 环境控制
为了保证整个建筑的环境控制效果并减少运行维护的工作量，整个空调系统实施计算机全自动控制。这主要包括三个层次：
(1)各台设备的远传控制，值班人员可以在各分区的控制中心通过计算机直接启／停各台风机水泵，调节阀门，改变一些设备自动控制系统的设定值，使大部分运行调节控制工作可以在分区控制中心通过计算机来进行控制；
(2)各台设备本身的自动控制，如冷冻机、空调机、换热器可以通过与其配套的现场控制器实现该设备的自动调节和保护；
(3)系统的总体协调控制，由于空调系统是作为一个整体系统，各部分相互融合，才能实现安全、可靠、节能的运行调节目的，例如，写字楼和会所使用的VAV系统，其空调处理室要求的送风状态及送风机转速，需要由所辖各房间的变风量末端装置的工作状态决定。建议酒店采用半四管方式，关键在于控制系统能否监测出酒店各区域的热状况及对冷热源的要求，从而对供水管阀门进行调节。此外，商场系统通过CO2浓度监测控制新风量，公寓的水源热泵系统对冷却塔及辅助热源的控制，各冷热源的启停台数及供水温度都只有在系统全面分析的基础上进行协调控制，才能充分发挥其效果。
2．2．4 设备智能管理
空调控制管理系统的管理功能体现在对所辖设备的信息管理及故障分析，主要包括：
储存全部设备的各种技术参数、图纸及安装位置等，供维护和运行管理人员实时在线查询。
建立各主要设备档案，自动编制各种检修计划，记录各次维护检修状况。
利用在线实测数据进行全面分析，找出设备或系统可能出现的故障，及时报警，通知检修人员及时维修。
3 变配电系统的监控与管理
3．1 对各变电站系统的运行参数进行检测、显示和计量
通过安装在各变电站系统上的电流和电压检测元件，将运行的电压和电流采集到计算机中，经运算处理，可实时显示电力系统控制面板所需要的电流、电压、有功(瓦特)、无功、功率因数等参数，计量各系统的用电量。同时打印各种运行报表。对各类发热器件和设备可使用温度检测元件以便对其温度进行检测和显示。
3．2 对各变配电系统设备进行状态检测
通过对各设备运行状态的采集，在监控系统中显示设备的运行状态，以便了解系统运行方式和当前状态。
3．3 自动控制功能
监控系统可实现馈线备用线路的自动投入控制、局部系统失压后备用发电机的自动投入控制、两级电压下功率因数补偿设备的自动投人和切换控制、变电站用电源的自动投人和切换控制、自动系统监视下的电压互感器自动投入等功能。
3．4 运行分析功能
可以对各变配电系统采集的电流和电压进行在线运行分析、电力系统各种成因的高次谐波的分析。对变配电设备也可做运行参数的在线分析。对电力系统故障可进行在线分析，且可进行故障录波和储存，便于今后的事故分析。
3．5 故障处理功能
因为电力监控系统始终工作于在线状态，专家系统可分析、判断电力系统故障并输出结果，如发出报警信号或直接输出控制信号，对故障设备实现强行切除。
3．6 保护功能及中央报警的功能
监控设备可以设置多种保护功能，如速断、过流、差动、接地、方向过流等保护方式，为系统的运行提供安全可靠的保护功能。对各类报警信号实现中央报警。
3．7 管理功能
对系统的运行参数实现档案管理；对运行设备及设备档案实现管理；
可实现保护设备定值设定管理和设备维护管理。这两项管理使用了IC卡分职责权限管理的功能。
3．8 变配电重地门禁管理
为了变配电站的安全，进出变配电站应进行刷卡验证，以使安全保卫工作处于自动化。
3．9 管理中心的设置
变配电监控管理中心设在35kV变电站内，对贸易中心的变配电实现集中管理方式。管理中心设立同步模拟显示屏，以显示整个电力系统的运行状态。管理中心对分布在各设备层的变配电站、发电机系统进行集中管理。这种管理方式的采用使供用电系统的管理全面智能化，使变配电系统的管理更加直观，对系统运行状态的了解更加便捷，使电力系统运行参数更加经济合理。
在变配电系统实现各种智能化管理可大大降低运行管理费用，为业主创造可观的经济回报。
变配电系统的监控与管理方式见图1。
4 给排水系统监控与管理
4．1 系统功能框图(如图2所示)
4．2 系统功能描述
4．2．1 系统功能
随时监视大厦的给排水系统，并自动储水、供水及排水；系统异常或需要维护时，由计算机发出信息通知有关人员处理。备用泵在主运行泵出现故障时会自动投入。
4．2．2 管理范围
(1)上水泵；
(2)供水泵；
(3)污水泵；
(4)废水泵；
(5)中水供水泵、上水泵；
(6)其他相关的泵；
(7)清水池、高位水箱；
(8)污水池；
(9)废水池。
4．2．3 管理方式
上水泵、供水泵、中水泵、污水泵、废水泵运行状态监视，异常报警；
上水泵、污水泵、废水泵规划在用水高峰时启动；
视使用状况自动产生各类泵的维护保养清单；
清水池和水箱低水位报警并启动污水泵排水；
污水池高水位强迫启动排水泵排水；
废水池高水位强迫启动排污泵；
清水池、水箱清洗通知。
4．2．4 系统操作性
屏幕显示给排水系统彩色动态图形；
屏幕菜单显示／控制给排水；
计算机鼠标在动态彩色图形上移动，远程控制上水泵、中水泵、供水泵、排水泵及其他相关的泵；
屏幕、打印机显示，打印报警信息；
对各泵弹性时程规划，事件激发启动；
计算机储存各泵使用状况，并依地址自动产生维护清单；
水池自动通知清理。
4．3 客梯、扶梯的监控与管理
4．3．1 功能描述
状态显示功能：功能：
在突发事件中，集中管理系统对事故位及附近的电梯、扶梯实行强迫控制；
运行管理：
对运行中的电梯、扶梯使用定期维护的指示，并记录维护状况。
故障报警：
接收各扶梯、电梯发送过来的各种故障报警信号，进行综合分析后显示报警。
4．3．2 集中管理分散控制
正常运行时由电梯的群控装置完成；
非正常情况由集中管理系统进行局部的统一调度管理。
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